4. 為什麼不動產抵押設定金額和我實際借款金額有落差?

📌 為什麼設定金額會高於實際借款金額？

✅ 1. 包含利息、違約金、費用等「附隨債權」

抵押權不只擔保本金，還要擔保：

• 利息

• 遲延利息（違約時的高利率）

• 手續費、催收費、律師費等

所以設定金額會加上這些可能發生的額外支出。

舉例：

• 實際借款：800 萬

• 約定利率：2%，違約時年息可達 10%

• 可能違約 2 年 → 遲延利息、違約金加一加可能會超過 100 萬

所以銀行會保守一點，把抵押權設定成 1,000 萬以上，避免擔保不夠。

✅ 2. 法律與風控的「安全邊際」

銀行是怕風險的，所以會：

• 把抵押權設定得高一點，避免日後債務膨脹擔保不夠

• 一旦真的要拍賣不動產，拍賣金額可能會打折，設定高也保護銀行權益

✅ 3. 方便「增貸」或「轉貸」用

如果你將來想再借一筆（比如裝潢、資金周轉），如果一開始抵押權就設定得比較高，就可以「不用再跑一次抵押設定流程」。

等於是一種「預留空間」，日後要增貸、展期都方便。

📘 小補充：抵押設定金額 ≠ 你真的欠銀行那麼多

很多人以為「設定金額是1000萬，是不是我欠銀行1000萬？😱」其實不是的，抵押只是個擔保上限，你實際欠多少，看借款契約金額就好。

💬 簡單總結